كتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران

در مقدمة آخرین چاپ قبلی این کتاب نوشتم علی‌رغم تصویب و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر جدید - مصوب 1376 - قانون مصوب سال 1356 هنوز کاربردی وسیع دارد و گمان می‌رود تا سال‌های دراز وضع همین‌گونه بماند. کماکان بر این عقیده باقی هستم. زیرا با گذشتن قریب به سیزده‌سال از اجرای قانون مصوب 1376 هنوز بیشتر دعاوی موجر و مستأجر در محل‌های کسبی، مشمول قانون 1356 است. , بررسی نظریات اداره حقوقی قوة قضائیه نشان می‌دهد شاید هشتاد درصد از استعلامات و پاسخ آنها - در زمینه رابطه استیجاری کسبی - مربوط به محل‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است البته اینکه برای تخلیه اماکن مشمول قانون 1376 «دستور تخلیه» صادر می‌شود نه حکم و اینکه صدور اصل این دستور (جدا از مسئله سرقفلی) در صلاحیت شورای حلّ اختلاف قرار گرفته است و در نتیجه بحث اختلاف‌نظر دادگاه‌های تالی و دخالت محاکم عالی و بالاخره تهافت و تعارض احکام قطعی دادگاه‌ها یا شعب دیوان‌عالی کشور در این موارد کمتر وجود دارد در ایجاد این پدیده بی‌تأثیر نیست. همچنین ناظر ابراز برخی نظرها و عقاید جدید در خصوص موارد هم هستیم. نظیر تعیین «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» - به‌طور جداگانه - در زمان تخلیه محل تجاری مشمول قانون سال 1356، با این پندار که چون ـ حسب محتویات سند اجاره‌ ـ مستأجر در ابتدا «سرقفلی» پرداخته و در طی زمان برای او «حق کسب و پیشه و تجارت» هم ایجاد شده، در موقع تخلیه اگر علّت تخلیه از موارد مسقط حق کسب و پیشه و تجارت باشد، باید «سرقفلی» مستأجر به نرخ روز پرداخت شود و اگر علت تخلیه نیاز شخصی یا نوسازی باشد باید کل سرقفلی و کل حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد و اگر علت تخلیه انتقال به‌غیر بدون مجوز باشد، موجر باید کل سرقفلی و نصف حق کسب و پیشه و تجارت را، به نرخ روز به مستأجر بپردازد. , این نظر قابل قبول نیست زیرا پیش از تصویب قانون 1376 حقّی قانونی و قابل مطالبه و حمایت به‌نام «سرقفلی» وجود نداشته و پس از این تاریخ هم - در مورد اجاره‌های مشمول قانون 1376 - چیزی به‌عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» وجود ندارد. پیش از 1376 «سرقفلی» عرفاً - اما نه به‌عنوان یک عرف مستقر موجد حق - وجود داشته و حداکثر تأثیر پرداخت اولیه آن به موجر‌ - افزایش نسبی حق کسب و پیشه و تجارت در زمان تخلیه است، مشروط به آنکه علت تخلیه تخلفات مسقط حق کسب و پیشه و تجارت نباشد. زیرا در این صورت چون مستأجر متخلف مقدم به ضرر خویش است، حق کسب و پیشه و تجارتش، حسب مورد به نسبت کل یا نصف ساقط می‌شود و مابه‌ازاء سرقفلی هم - که در صورت پرداخت اولیه، در بطن ح ک پ ت باید موجود فرض شود و در میزان حق کسب و پیشه و تجارت مؤثر است و وجودی مستقل ندارد - به تبع حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می‌شود و از بین می‌رود. , اما در مورد اماکن کسبی که پس از 1376 در ابتدا و با رعایت ضوابط قانون اخیر اجاره داده شده باشد، به‌طور مطلق بحثی از «حق کسب و پیشه و تجارت» نمی‌توان و نباید کرد. آنچه دوران امر بین وجود و عدم آن است فقط «سرقفلی» است و پرداخت آن به مستأجر در موقع تخلیه و به قیمت روز صرفاً وقتی ممکن است که مستأجر در ابتدا چیزی به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد. البته در این خصوص بنده با اکثریت - شاید قریب به‌اتفاق - قضات و وکلا، در مورد تفسیر ماده نه قانون مصوب 1376، اختلاف‌نظر دارم اما جای این بحث اینجا نیست و باید در کتاب بررسی تحلیلی قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 به آن پرداخت. باید به یاد داشته باشیم «سرقفلی» در قانون سال 1376 به چند صورت قابل تصور است: , الف - وجهی که مستأجر در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، به موجر می‌پردازد تا موجر به اجاره دادن محل به او راضی شود. نظر غالب این است که این وجه که همان «سرقفلی» است در موقع انقضای اجاره و تخلیه ملک باید به قیمت روز به مستأجر پرداخت شود. , ب - وجهی است که مستأجری که حق انتقال منافع را به‌غیر دارد، در مدت اجاره خود، ولو به دفعات، از مستأجران دست دوم، علاوه ‌بر اجور، می‌گیرد تا ملک تجاری را که در اجارة او است، داخل در مدت اجارة خودش، برای مدت محدود، به آنها واگذار کند. واضح است، این وجه هم باید در پایان مدت اجاره به مستأجر دست دوم،‌ به نرخ روز پرداخت شود (نظر غالب این است). بدیهی است این واگذاری ممکن است به یک‌نفر و برای کل بقیه مدت اجاره باشد. اما حکم پرداخت سرقفلی تفاوتی نخواهد کرد.